Guide pratique sur l'achat d'une propriété à Ibiza : coûts, étapes et conseils

Après avoir vécu en Suisse et en Allemagne la majeure partie de ma vie, je me suis habitué à des administrations qui fonctionnent, à des réglementations précises et à des trains qui arrivent à l'heure (même si, pour ceux qui ont passé du temps en Allemagne de l'Ouest, ce n'est pas toujours le cas). La transition vers l'Espagne, en particulier dans le monde de l'immobilier, a été vécue comme un grand changement. Ibiza est une île à l'attrait unique, riche en histoire, en architecture et en culture vibrante. Mais, comme tout bien de valeur, posséder une propriété ici comporte des défis, notamment en raison de l'évolution des réglementations et des implications fiscales. Nous recevons fréquemment des questions de la part de nos clients, en particulier de ceux qui achètent pour la première fois en Espagne. Il est temps de tout expliquer et d'exposer les principes de base afin que vous puissiez prendre une décision en connaissance de cause. Avec plus de 12 ans d'expertise locale, notre équipe est là pour naviguer dans ces complexités et vous guider vers la maison de vos rêves à Ibiza.

Acheter une propriété de seconde main

Ibiza est réputée pour ses biens historiques, riches en patrimoine et en caractère, notamment ses fincas traditionnelles qui incarnent le véritable esprit de l'île. Au cours des dernières décennies, de nombreuses propriétés ont été rénovées, souvent sans licence appropriée. Il est essentiel de procéder à un contrôle préalable approfondi avec un avocat afin de s'assurer qu'il n'existe pas de problèmes critiques et de remédier à toute infraction pour éviter qu'elle ne soit transférée lors de l'achat. Pour les projets de rénovation, la catégorie du terrain et l'année de construction initiale du bien peuvent avoir une incidence sur vos plans. En outre, les taxes appliquées à l'achat diffèrent en fonction des spécificités du bien, comme nous le verrons plus loin. Enfin, l'un des principaux avantages de l'achat d'un bien immobilier de seconde main est qu'il peut déjà disposer d'une licence touristique valide, ce qui offre davantage d'opportunités pour maximiser votre rendement locatif.

Acheter un bien neuf

Opter pour une nouvelle construction à Ibiza présente plusieurs avantages. Les propriétés sur plan offrent souvent un processus plus facile et une plus grande flexibilité pour personnaliser le produit final, ainsi que des plans de paiement plus attrayants pour obtenir la propriété plus tôt. Ces biens sont généralement plus économes en énergie et plus durables. Les projets avancés, bien que moins flexibles, donnent une idée plus précise de la date d'emménagement et permettent encore une certaine personnalisation des finitions. Il est essentiel de connaître le constructeur et d'examiner attentivement le contrat avec un avocat pour comprendre ce qui est garanti. N'oubliez pas que la construction sur l'île peut être difficile, ce qui entraîne souvent des retards, dont il faut tenir compte lorsque vous obtenez votre prêt hypothécaire auprès de votre banque.

Acheter un terrain

Il reste très peu de terrains à Ibiza, car de plus en plus de zones sont classées comme protégées afin de préserver la beauté de l'île. Le choix du terrain dépend de vos préférences et de l'utilisation prévue de la propriété. Il est essentiel de connaître la réglementation et le potentiel de chaque type de terrain pour pouvoir prendre une décision en connaissance de cause.

Ibiza offre différents types de terrains, chacun avec des caractéristiques uniques. Les principales catégories sont les suivantes:

• Terrain rustique : très recherché mais nécessite plus de patience pour l'obtention des permis de construire.
• Terrain urbain : Un processus plus simple, généralement plus petit, adapté à différents budgets et plus proche des principales zones de l'île.

Les licences touristiques

Ibiza est une destination de choix pour les locations de vacances, qui offrent d'excellents retours sur investissement. Pour promouvoir et louer légalement une propriété pour des locations de courte durée (moins d'un mois), vous devez disposer d'une licence touristique valide. Pour les locations de plus longue durée, aucune licence touristique n'est nécessaire. La nouvelle licence ETV365 doit être renouvelée tous les cinq ans, ce qui représente un coût supplémentaire, tandis que les licences plus anciennes n'ont pas besoin d'être renouvelées. La saison de location s'étend généralement de la mi-mai à la fin septembre, une bonne année donnant lieu à 10 à 12 semaines de location. Si vous louez votre bien par l'intermédiaire d'une agence, les frais de commission varient entre 10 et 20 %, en fonction des services demandés. À ce jour (août 2024), il est pour le moment impossible d'obtenir une licence touristique, mais le marché et la réglementation évoluent rapidement.

Frais d'achat

L'achat d'une propriété à Ibiza est associé à différents coûts. Il est important d'indiquer à votre courtier si le budget dont vous avez discuté inclut ou non ces coûts. Décortiquons les charges et les taxes afin d'éviter toute surprise lors de la recherche d'un bien immobilier :

Taxes sur les transferts de bien second main

L'impôt sur les transmissions, ou ITP, ne s'applique qu'aux propriétés existantes. Il s'agit d'un impôt cumulatif, c'est-à-dire que les premiers 400 000 euros sont taxés à 8 %, avec un ajustement à chaque étape jusqu'à atteindre un maximum de 11 % à partir de 1 000 000 d'euros.

• Tax de transfert(ITP):
  • jusqu'à €400,000: 8%
  • €400,000 à €599,999: 9%
  • €600,000 à €999,999: 10%
  • €1,000,000 et au-dessus: 11%

Tax sur la valeur ajoutée(IVA)

L'IVA s'applique à la première occupation ( nouvelle construction), à un projet en cours ou à un terrain. Lorsqu'une IVA est appliquée, un droit de timbre supplémentaire (AJD) doit être payé lors de l'enregistrement de la propriété à votre nom.

• Propriétés résidentielles : 10 % du prix de vente
• Terrains ou propriétés commerciales : 21 %.
• Droit de timbre à ajouter (AJD) : 1,5 % lorsque l'IVA est due

Autres frais

• Frais d'avocat: 1% à 1.5%
• Frais de notaire et d'enregistrement: environ 1%

Exemples de calcul

Prenons deux exemples pour vous donner une meilleure idée des coûts d'achat pour différents budgets sur l'île :

Achat d'une nouvelle construction à 5M EUR

Ici, les frais se montent donc à 13.5% de la valeur du bien, pour un coût d'achat final de 5,675M EUR.

Achat d'une propriété en seconde main - 8M EUR

Ici, les frais se montent donc à 12.75% de la valeur du bien, pour un coût d'achat final de 9,02M EUR.

Note : Ces chiffres sont des estimations et ne sont donnés qu'à titre indicatif. Les coûts réels peuvent varier.

L'important est de comprendre l'impact des différentes taxes sur votre budget d'achat et d'en parler avec votre personne de contact pour la recherche de votre maison.

Taxes annuelles

Une fois que vous aurez acquis une propriété en Espagne, vous serez soumis à des impôts annuels qui seront déterminés sur la base de la valeur de la propriété et des actifs que vous possédez au 31 décembre.

IBI Property Tax

Tous les propriétaires de biens immobiliers, qu'ils soient résidents ou non-résidents, sont soumis à l'impôt IBI (taxe foncière). Cet impôt est basé sur la valeur cadastrale, qui est la valeur imposable déterminée par la mairie et qui est souvent nettement inférieure à la valeur marchande (souvent jusqu'à 50 % en dessous du prix du marché). Le taux de l'impôt IBI varie de 0,3 % à 1,1 % de la valeur cadastrale, en fonction de la situation de la propriété (rurale ou urbaine) et de la municipalité concernée. Le taux est décidé par chaque municipalité et est le même pour toutes les propriétés de la région en question.

IRNR/IRPF ou taxe sur les revenus immobiliers pour non résidents

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Cet impôt s'applique aux propriétaires non résidents en Espagne. Si le bien n'est pas loué, un revenu locatif présumé est supposé être de 1,1 % de la valeur cadastrale, imposé à 19 % pour les résidents de l'UE et à 24 % pour les non-résidents de l'UE. Si le bien est loué, le revenu locatif réel est imposé aux mêmes taux.

IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

Il s'agit de l'impôt sur le revenu des résidents en Espagne. Pour les propriétaires, il s'applique au revenu locatif net après déduction des charges, taxé progressivement de 19 % à 47 %.

Impôts sur la fortune

L'impôt sur la fortune s'applique à tous les propriétaires de biens immobiliers, avec une franchise d'impôt de 3 000 000 € à partir de janvier 2024 (il s'agit d'un changement important car le seuil précédent était de 700 000 EUR). Au-delà de ce seuil, le taux d'imposition varie de 0,2 % à 3,5 %, sur la base de la valeur nette du bien après déduction des hypothèques.

Note : Ces informations fiscales sont données à titre indicatif et peuvent varier en fonction de la réglementation en vigueur. Nous vous conseillons vivement de consulter un conseiller fiscal pour plus de détails.

Processus d'achat

Nous détaillons ci-dessous les principales étapes, de la sélection de la propriété à l'enregistrement final, afin de vous aider à effectuer votre achat en toute connaissance de cause.

1. Sélection et réservation du bien :
   • Il est parfois possible de négocier des frais de réservation pour sécuriser le bien rapidement, ces frais étant généralement inclus dans le prix d'achat global.
2. Due Diligence:
   • Votre représentant juridique vérifiera le statut juridique du bien, en s'assurant qu'il n'y a pas de dettes en suspens ou de charges légales. L'intervention d'un architecte au cours de ce processus est un gage de sécurité et permet d'éviter les surprises.
3. Contrat de vente (Contrato de Arras):
   • Un contrat décrivant les conditions de la vente est signé, accompagné du versement d'un acompte (généralement 10 % du prix d'achat). Après le versement de l'acompte, le vendeur est légalement tenu de vous vendre le bien. S'il ne le fait pas, il doit vous restituer le double du montant de l'acompte (20 % du prix total). Inversement, si vous décidez de ne pas donner suite, vous perdrez les 10 % d'arrhes.
4. Finalisation:
   • Le solde est réglé et le titre de propriété est signé devant un notaire, vous transférant officiellement la propriété.
5. Registre public:
   • L'enregistrement de votre bien dans le registre public pour finaliser le processus d'achat.

Conclusion

Nous espérons que vous comprenez mieux les implications de l'achat d'une propriété à Ibiza. Il est essentiel de budgétiser tous ces coûts dans votre projet. Pour les personnes qui achètent pour la première fois en Espagne, nous recommandons vivement de demander l'aide d'un expert financier. Les acheteurs expérimentés y trouveront également leur compte, car plusieurs stratégies peuvent être appliquées pour réduire ces coûts.

L'achat d'une propriété à Ibiza est un parcours nuancé et riche en surprises. Avec son histoire et ses réglementations uniques, il est essentiel d'être guidé par un expert. Bien que cela puisse sembler intimidant, nous sommes là pour vous accompagner à chaque étape du processus. Notre équipe se consacre à rendre votre achat de propriété aussi facile et agréable que possible. Nous mettrons également notre réseau personnel à votre disposition, afin que vous puissiez bénéficier de tout le soutien dont vous avez besoin. Laissez-nous vous aider à trouver la maison de vos rêves à Ibiza.

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