Handbuch für den Immobilienkauf auf Ibiza: Kosten, Verfahren und Tipps

Nachdem ich den Großteil meines Lebens in der Schweiz und in Deutschland verbracht habe, habe ich mich an funktionierende Verwaltungen, präzise Vorschriften und pünktliche Züge gewöhnt (obwohl dies für diejenigen, die Zeit in Westdeutschland verbracht haben, nicht immer zutrifft). Der Übergang nach Spanien, insbesondere in die Welt der Immobilien, stellte eine große Veränderung dar. Ibiza ist eine Insel mit einem einzigartigen Reiz, reich an Geschichte, Architektur und lebendiger Kultur. Doch wie bei jedem wertvollen Gut bringt auch der Besitz einer Immobilie hier Herausforderungen mit sich, insbesondere aufgrund der sich wandelnden Vorschriften und steuerlichen Auswirkungen. Wir erhalten häufig Fragen von unseren Kunden, insbesondere von Erstkäufern in Spanien. Es ist an der Zeit, alles zu erklären und die Grundlagen zu erläutern, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können. Mit über 12 Jahren lokaler Expertise ist unser Team hier, um Sie durch diese Komplexitäten zu führen und Sie zu Ihrem Traumhaus auf Ibiza zu begleiten.

Kaufen einer Gebrauchtimmobilie

Ibiza ist bekannt für seine historischen Immobilien, die reich an Erbe und Charakter sind, einschließlich der traditionellen Fincas, die den wahren Geist der Insel verkörpern. In den letzten Jahrzehnten wurden viele Immobilien renoviert, oft ohne die erforderliche Lizenz. Eine gründliche Vorabprüfung mit einem Anwalt ist unerlässlich, um sicherzustellen, dass keine kritischen Probleme vorliegen und um jegliche Verstöße zu beheben, damit diese nicht beim Kauf übertragen werden. Bei Renovierungsprojekten können die Bodenkategorie und das ursprüngliche Baujahr der Immobilie Ihre Pläne beeinflussen. Darüber hinaus unterscheiden sich die beim Kauf anfallenden Steuern je nach den Besonderheiten der Immobilie, wie wir später sehen werden. Schließlich ist einer der Hauptvorteile des Kaufs einer Gebrauchtimmobilie, dass sie bereits über eine gültige touristische Lizenz verfügen kann, was weitere Möglichkeiten bietet, Ihre Mieteinnahmen zu maximieren.

Kaufen einer Neubauimmobilie

Die Entscheidung für einen Neubau auf Ibiza bietet mehrere Vorteile. Immobilien auf Plan bieten oft einen einfacheren Prozess und mehr Flexibilität bei der Personalisierung des Endprodukts sowie attraktivere Zahlungspläne, um die Immobilie früher zu sichern. Diese Immobilien sind in der Regel energieeffizienter und nachhaltiger. Fortgeschrittene Projekte sind zwar weniger flexibel, geben jedoch einen klareren Überblick über das Einzugsdatum und ermöglichen immer noch eine gewisse Anpassung der letzten Details. Es ist unerlässlich, den Bauunternehmer zu kennen und den Vertrag sorgfältig mit einem Anwalt zu prüfen, um zu verstehen, was garantiert ist. Denken Sie daran, dass das Bauen auf der Insel schwierig sein kann, was oft zu Verzögerungen führt, die berücksichtigt werden müssen, wenn Sie Ihren Hypothekenkredit bei Ihrer Bank sichern.

Kaufen einer Grundstück

Es gibt nur noch sehr wenige Grundstücke auf Ibiza, da immer mehr Gebiete als geschützt eingestuft werden, um die Schönheit der Insel zu bewahren. Die Wahl des Grundstücks hängt von Ihren Vorlieben und dem geplanten Nutzungszweck der Immobilie ab. Es ist entscheidend, die Vorschriften und das Potenzial jedes Grundstückstyps zu kennen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Ibiza bietet verschiedene Arten von Grundstücken, jedes mit einzigartigen Eigenschaften. Die Hauptkategorien sind:

• Rustikales Grundstück: Sehr begehrt, aber es erfordert mehr Geduld, die Baugenehmigungen zu erhalten.
• Städtisches Grundstück: Ein einfacherer Prozess, in der Regel kleiner, geeignet für verschiedene Budgets und näher an den Hauptgebieten der Insel.

Touristenlizenzen

biza ist ein erstklassiges Ziel für Ferienvermietungen, die eine ausgezeichnete Rendite bieten. Um eine Immobilie für kurzfristige Vermietungen (weniger als ein Monat) legal zu bewerben und zu vermieten, benötigen Sie eine gültige touristische Lizenz. Für längerfristige Vermietungen ist keine touristische Lizenz erforderlich. Die neue ETV365-Lizenz muss alle fünf Jahre erneuert werden, was zusätzliche Kosten verursacht, während ältere Lizenzen nicht erneuert werden müssen. Die Vermietungssaison dauert in der Regel von Mitte Mai bis Ende September, und in einem guten Jahr können Sie mit 10 bis 12 Wochen Vermietung rechnen. Wenn Sie Ihre Immobilie über eine Agentur vermieten, variieren die Provisionssätze zwischen 10 und 20 %, je nach den angeforderten Dienstleistungen. Bis heute (August 2024) ist es derzeit nicht möglich, eine touristische Lizenz zu erhalten, aber der Markt und die Vorschriften entwickeln sich schnell.

Kaufkosten

Der Kauf einer Immobilie auf Ibiza ist mit verschiedenen Kosten verbunden. Es ist wichtig, Ihrem Makler mitzuteilen, ob das Budget, über das Sie gesprochen haben, diese Kosten beinhaltet oder nicht. Lassen Sie uns die Gebühren und Steuern aufschlüsseln, um beim Immobilienerwerb keine Überraschungen zu erleben.

Grunderwerbsteuer (ITP)

Nur für bestehende Immobilien. Es handelt sich um eine kumulative Steuer, das bedeutet, die ersten 400.000 Euro werden mit 8 % besteuert, mit einer Anpassung bei jeder Stufe bis zu einem Maximum von 11 % ab 1.000.000 Euro.

• Grunderwerbsteuer (ITP):
  • Bis €400,000: 8%
  • €400,000 bis €599,999: 9%
  • €600,000 bis €999,999: 10%
  • €1,000,000 und weiter: 11%

Mehrwertsteuer (IVA)

ilt für die erste Besetzung (Neubau), laufende Projekte oder Grundstücke. Wenn eine IVA anfällt, muss zusätzlich eine Stempelsteuer (AJD) beim Eintragen der Immobilie auf Ihren Namen gezahlt werden.

• Wohnimmobilien: Für neue Wohngebäude gilt eine Mehrwertsteuer (IVA) von 10 % des Verkaufspreises.
• Grundstücke oder gewerbliche Immobilien: Für diese Kategorien beträgt die Mehrwertsteuer (IVA) 21 %.
• Stempelsteuer (AJD): Zusätzlich wird eine Stempelsteuer von 1,5 % fällig, wenn die IVA anwendbar ist und beim Eintragen der Immobilie in das Grundbuch gezahlt werden muss.

Andere Gebühren

• Anwaltsgebühren: 1 % bis 1,5 %
• Notar- und Registrierungsgebühren: etwa 1 %

Beispielrechnungen

Lassen Sie uns zwei Beispiele durchgehen, um Ihnen eine bessere Vorstellung von den Kaufkosten für unterschiedliche Budgets auf der Insel zu geben:

Kauf einer Neubauimmobilie für 5 Mio. EUR:

Hier belaufen sich die Kosten also auf 13,5% des Wertes der Immobilie, bei einem endgültigen Kaufpreis von 5,675M EUR.

Kauf einer Gebrauchtimmobilie für 8 Mio. EUR:

Hier belaufen sich die Kosten also auf 12,75% des Wertes der Immobilie, bei einem endgültigen Kaufpreis von 9,02M EUR.

Es ist wichtig, die Kostenaufschlüsselung zu verstehen und Ihrem Makler mitzuteilen, ob diese Kosten in Ihrem Budget enthalten sind oder nicht, wenn Sie Ihre Suche beginnen.

Anmerkung: Diese Zahlen sind Schätzungen und dienen nur zu Informationszwecken. Die tatsächlichen Kosten können variieren.

Jährliche Steuern

Nachdem Sie eine Immobilie in Spanien erworben haben, werden Sie verschiedenen jährlichen Steuern unterliegen, die basierend auf dem Wert der Immobilie und den Vermögenswerten, die Sie am 31. Dezember besitzen, berechnet werden.

IBI Grundsteuer

Alle Immobilieneigentümer, sowohl Residenten als auch Nicht-Residenten, unterliegen der IBI-Grundsteuer. Diese Steuer basiert auf dem Katasterwert, der von der Stadtverwaltung festgelegt wird und oft deutlich unter dem Marktwert liegt (oft bis zu 50 % unter dem Marktpreis). Der Steuersatz variiert von 0,3 % bis 1,1 % des Katasterwerts, abhängig von der Lage der Immobilie (ländlich oder städtisch) und der zuständigen Gemeinde. Der Satz wird von jeder Gemeinde festgelegt und gilt für alle Immobilien in der betreffenden Region.

IRNR/IRPF oder Einkommensteuer auf Immobilien für Nicht-Residenten

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)

Diese Steuer gilt für nicht in Spanien ansässige Eigentümer. Wenn die Immobilie nicht vermietet wird, wird ein angenommenes Mieteinkommen von 1,1 % des Katasterwerts angenommen, das mit 19 % für EU-Bürger und mit 24 % für Nicht-EU-Bürger besteuert wird. Wenn die Immobilie vermietet wird, wird das tatsächliche Mieteinkommen zu denselben Sätzen besteuert.

IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)

Dies ist die Einkommensteuer für in Spanien ansässige Personen. Für Immobilieneigentümer gilt sie für das Netto-Mieteinkommen nach Abzug der Ausgaben, das progressiv von 19 % bis 47 % besteuert wird.

Vermögenssteuer

Die Vermögenssteuer gilt für alle Immobilieneigentümer, wobei ab Januar 2024 ein Freibetrag von 3.000.000 EUR gilt (dies ist eine bedeutende Änderung, da der vorherige Schwellenwert 700.000 EUR betrug). Über diesen Schwellenwert hinaus variieren die Steuersätze von 0,2 % bis 3,5 %, basierend auf dem Nettowert der Immobilie nach Abzug von Hypotheken.

Hinweis: Diese Steuerinformationen dienen nur zu Informationszwecken und können sich je nach geltender Vorschrift ändern. Es wird dringend empfohlen, einen Steuerberater zu konsultieren, um genauere Details zu erhalten.

Kaufprozess

Im Folgenden erläutern wir die Hauptphasen, von der Auswahl der Immobilie bis zur endgültigen Registrierung, um Ihnen zu helfen, Ihren Kauf sicher und informiert durchzuführen.

1. Auswahl und Reservierung der Immobilie::
   • Es ist manchmal möglich, Reservierungsgebühren zu verhandeln, um das Objekt schnell zu sichern. Diese Gebühren sind in der Regel im Gesamtpreis enthalten.
2. Due Diligence:
   • Ihr rechtlicher Vertreter wird den rechtlichen Status der Immobilie überprüfen, um sicherzustellen, dass keine ausstehenden Schulden oder rechtlichen Belastungen bestehen. Die Beteiligung eines Architekten in diesem Prozess bietet Sicherheit und kann Überraschungen vermeiden.
3. Kaufvertrag (Contrato de Arras):
   • Ein Vertrag, der die Bedingungen des Verkaufs beschreibt, wird unterzeichnet und von einer Anzahlung (in der Regel 10 % des Kaufpreises) begleitet. Nach Zahlung der Anzahlung ist der Verkäufer rechtlich verpflichtet, Ihnen die Immobilie zu verkaufen. Tut er dies nicht, muss er den doppelten Anzahlungsbetrag (20 % des Gesamtpreises) zurückzahlen. Wenn Sie sich entscheiden, den Kauf nicht fortzusetzen, verlieren Sie die 10 % Anzahlung.
4. Abschluss:
   • Der Restbetrag wird beglichen und die Eigentumsurkunde wird vor einem Notar unterschrieben, der Ihnen offiziell das Eigentum überträgt.
5. Öffentliches Register:
   • Die Registrierung Ihrer Immobilie im öffentlichen Register, um den Kaufprozess abzuschließen.

Schlussfolgerung

Hoffentlich verstehen Sie jetzt besser die Implikationen eines Immobilienkaufs auf Ibiza. Es ist entscheidend, alle diese Kosten in Ihr Projektbudget einzuplanen. Für Erstkäufer in Spanien empfehlen wir dringend, die Hilfe eines Finanzexperten in Anspruch zu nehmen. Auch erfahrene Käufer profitieren davon, da mehrere Strategien angewendet werden können, um diese Kosten zu senken.

Der Kauf einer Immobilie auf Ibiza ist eine nuancierte und lohnende Reise. Mit seiner reichen Geschichte und einzigartigen Vorschriften ist eine fachkundige Führung unerlässlich. Auch wenn es vielleicht entmutigend erscheinen mag, sind wir hier, um Sie auf jedem Schritt des Weges zu begleiten. Unser Team ist darauf ausgerichtet, Ihren Immobilienkauf so reibungslos und angenehm wie möglich zu gestalten. Wir stellen Ihnen auch unser persönliches Netzwerk zur Verfügung, um sicherzustellen, dass Sie die gesamte benötigte Unterstützung erhalten. Lassen Sie uns Ihnen helfen, Ihr Traumhaus auf Ibiza zu finden.